Najem okazjonalny a najem zwykły. - Agent Nieruchomości

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego nie zapewniła równowagi kontraktowej stron umowy najmu. Nie rozróżniając typów stosunków najmu funkcjonujących w polskiej rzeczywistości wprowadziła tak dalece idącą ochronę praw najemców, że właściciel prywatnego mieszkania obawiał się je nająć ze strachu przed nieuczciwymi najemcami, którzy bezlitośnie wykorzystywali przychylne im prawo. W tak skonstruowanym systemie najemcy byli niemal nietykalni: mogli miesiącami zalegać z płaceniem czynszu, dewastować własność wynajmującego, a jedyną bronią tego ostatniego była długotrwała, kosztowana batalia sądowa. Właściciel, aby móc eksmitować nieuczciwego najemcę po zakończonym procesie, musiał mu znaleźć i opłacić lokal zastępczy, do którego ten mógłby się przeprowadzić.

Dlaczego tak się działo? Przywołana wyżej ustawa nie odróżniała najmu prywatnego od najmowania mieszkań przez przedsiębiorców w ramach prowadzonej przez nich działalności gospodarczej (głównie tzw. kamieniczników). Dopiero po blisko 9 latach funkcjonowania tej wadliwej ustawy, ustawodawca postanowił przestać nadmiernie chronić – i to wymaga bardzo mocnego podkreślenia – nieuczciwych najemców. Uczynił to poprzez wprowadzenie do cytowanej ustawy (w art. 19a-19e) instytucji najmu okazjonalnego jako szczególnego rodzaju najmu lokalu mieszkalnego. Ustawa poprzez wprowadzenie tej instytucji wreszcie zagwarantowała właścicielowi nieruchomości ochronę jego własności. Celem najmu okazjonalnego jest zatem lepsza ochrona praw wynajmującego przed nieuczciwym najemcą.

Instytucję najmu okazjonalnego można stosować wyłącznie do lokali mieszkalnych oferowanych na wynajem przez osobę prywatną, która jest ich właścicielem lub posiada inny tytuł do nieruchomości, celem zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemców.

Czy słusznie najemca obawia się, gdy słyszy od wynajmującego, że w grę wchodzi tylko najem okazjonalny? Wiele mitów narosło wokół tej instytucji – niesłusznie. U podstaw obaw leży brak wiedzy; jednak uczciwy lokator nie ma się czego obawiać. Najem okazjonalny staje się w ostatnich kilku latach coraz częściej wykorzystywaną i coraz popularniejszą formą najmu. I dobrze: przywraca równowagę kontraktową stron, zabezpieczając prawo wynajmującego do eksmisji uciążliwego lokatora i upraszczając procedury dochodzenia przez niego swoich roszczeń. W dalszym ciągu jednak wynajmujący nie może rozwiązać z najemcą umowy i dokonać jego eksmisji z mieszkania bez uzasadnionej przyczyny (te przyczyny są precyzyjnie uregulowane przepisami prawa) – a tego najbardziej obawiają się uczciwi najemcy.

Umowa najmu okazjonalnego jest – pomimo skomplikowanie brzmiących przepisów ją regulujących – bardzo podobna do umowy najmu zwykłego (choć skutki obu typów umów są zasadniczo odmienne). Dla najemcy proces jej zawierania przewiduje kilka dodatkowych, raczej mało uciążliwych obowiązków:

Wskazanie w oświadczeniu pisemnym, skierowanym do wynajmującego, adresu lokalu zastępczego, do którego przeprowadzi się wraz z osobami z nim zamieszkującymi w przypadku wygaśnięcia lub rozwiązania umowy najmu okazjonalnego (zwalnia to wynajmującego z obowiązku znalezienia dla najemcy lokalu zastępczego);
Przedłożenie wynajmującemu oświadczenia właściciela lokalu zastępczego o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemcy; na żądanie wynajmującego przedkłada się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym (w praktyce takie żądanie jest rzadko formułowane);
Półgodzinna wizyta w kancelarii notarialnej. Notariusz sporządzi w formie aktu notarialnego oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i opuszczenia najmowanego mieszkania w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu, wystawionym przez wynajmującego. Odbywa się już po zawarciu umowy najmu okazjonalnego (sama umowa zawierana jest w formie pisemnej pod rygorem nieważności). W sytuacji, gdy najemca nie opuszcza najmowanego mieszkania pomimo, że ma taki obowiązek, bo został do tego skutecznie wezwany przez wynajmującego, ów akt notarialny staje się, po nadaniu mu klauzuli wykonalności przez sąd, tytułem egzekucyjnym, z którym właściciel mieszkania może się udać wprost do komornika, aby ten dokonał eksmisji. Właściciel nie musi pozywać nieuczciwego najemcy o to, aby ten wyprowadził się z jego własności i nie obowiązują go okresy ochronne zabraniające eksmisji od 1 listopada do 31 marca. Eksmisję z lokalu najmowanego okazjonalnie (do lokalu podanego w oświadczeniu najemcy) można przeprowadzić nawet w stosunku do kobiet w ciąży, nieletnich, niepełnosprawnych i obłożnie chorych. Wynajmujący nie jest zatem narażony na wieloletni, kosztowny proces sądowy i konieczność zapewnienia najemcy zastępczego lokalu – ten bowiem ma się gdzie przeprowadzić – przedłożył wynajmującemu oświadczenie wskazujące miejsce, gdzie się wyprowadzi gdy zajdzie taka konieczność, wraz z oświadczeniem właściciela mieszkania, do którego nastąpić ma wyprowadzka, że najemcę i osoby z nim zamieszkujące przyjmie „pod swój dach”.

Oba oświadczenia oraz akt notarialny najemca ma obowiązek przekazać wynajmującemu przed wydaniem mu kluczy do mieszkania. Co to oznacza? Jeśli najemca nie dopełni swoich obowiązków, umowa najmu okazjonalnego, pomimo tego, że została już podpisana, nie wchodzi w życie tak, jakby nigdy nie została zawarta.

Z punktu widzenia wynajmującego, nie dotyczą go żadne dodatkowe obowiązki związane z zawarciem umowy najmu okazjonalnego poza tym, że:

musi wiedzieć, jakie specyficzne postanowienia powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego (jeśli nie będzie ich zawierać, będzie traktowana jak umowa najmu zwykłego) oraz w jakiej formie powinna być zawarta a także
ma obowiązek zgłosić fakt najęcia swojego mieszkania w formule najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego właściwego dla miejsca swojego zamieszkania, w konkretnym (dość krótkim) terminie. Na życzenie najemcy wynajmujący jest zobowiązany przedłożyć mu dowód powiadomienia urzędu skarbowego.

Jedyną „wadą” umowy najmu okazjonalnego jest konieczność poniesienia opłat notarialnych. Zgodnie z przepisami, koszt ten ponosi najemca, strony jednak mogą umówić się inaczej.

Jednak także z punktu widzenia najemcy, warto „zainwestować” w umowę najmu okazjonalnego. Dlaczego? Ponieważ umowa jest zarejestrowana w urzędzie skarbowym, najemca ma pewność, że wynajmujący będzie postępować zgodnie z prawem: płaci należny podatek od najmu oraz będzie przestrzegał zawartej umowy równie chętnie, co najemca. Oznacza to zatem, że wynajmujący nie wystąpi przeciwko prawu najemcy do spokojnego zamieszkania i prywatności, nie będzie dowolnie podnosił czynszu, dokona stosownych napraw, jeśli w mieszkaniu wystąpi awaria, nie wypowie umowy z innych przyczyn niż te, które są wskazane w przepisach prawa. To jest sytuacja win-win. Obie strony korzystają.

Pamiętać należy, że po okresie, na który umowa najmu okazjonalnego została zawarta (jest to bowiem umowa zawierana na czas określony – maksymalnie na 10 lat, w praktyce zazwyczaj 1-2 lata), umowa ta wygasa, a zatem nie może być przedłużona. Jeśli obie strony najmu są zadowolone ze współpracy, stosunek najmu może być kontynuowany, należy jednak zawrzeć nową umowę najmu.

Kiedy podpisanie umowy najmu okazjonalnego będzie niewskazane lub niekonieczne:

jeśli wynajmujesz swoje mieszkanie komuś, kogo znasz i komu ufasz; np. zawierasz ze swoim najemcą kolejną już umowę najmu, wynajmujesz mieszkanie rodzinie itp.
jeśli chcesz zawrzeć umowę najmu na okres dłuższy niż 10 lat;
jeśli Twoim najemcą będzie obcokrajowiec, który nie może wskazać adresu do ewentualnej przeprowadzki na terenie Polski; taka sytuacja dotyczy często nieruchomości ekskluzywnych, z wysokim czynszem najmu, o dużej powierzchni;
jeśli Twoim najemcą będzie firma;
jeśli wynajmujesz lokal mieszkalny w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
jeśli uważasz (lub już tego doświadczyłeś), że Twoje mieszkanie będzie trudno wynająć. Formuła najmu zwykłego może zachęcić najemcę do wynajęcia właśnie Twojego mieszkania.