Najem lokalu użytkowego

Najem lokalu użytkowego wiąże się z rodzajem działalności gospodarczej, jaką prowadzi Twój potencjalny najemca. Przychodnia weterynaryjna w lokalu na 2 lub 3 piętrze bez windy nie sprawdzi się, podobnie jak studio jogi przy bardzo ruchliwej ulicy. Przy działalności gastronomicznej dobrze mieć lokal parterowy i ogródek. Przy sklepie spożywczym – przystanek autobusowy i najlepiej od razu tramwajowy 20 metrów dalej.

Ponieważ znam Twoją nieruchomość wiem, o co pytać potencjalnego najemcę. Ocenię jego wiarygodność jak również to, czy będzie potencjalnie problematycznym najemcą. Ważnym elementem oceny najemcy jest także ocena szansy na jego przetrwanie w biznesie. Doświadczenie w danej branży lub dobre przygotowanie do rozpoczęcia biznesu zwiększy gwarancję, że Twój najemca nie wyprowadzi się w ciągu roku.

Przed podpisaniem umowy wyłącznej na świadczenie usługi pośrednictwa w najmie lokalu użytkowego zapytam Cię o szczegóły, które pomogą mi lepiej sprofilować ofertę i szukać konkretnego rodzaju klienta. Czy Twój lokal został już uprzednio dostosowany pod określony typ działalności? Czy preferujesz krótszy czy dłuższy okres najmu? Jakie są warunki techniczne dla lokalu? W jakiej walucie chcesz otrzymywać czynsz? Czy dopuszczasz możliwość wypowiedzenia umowy? Czy dopuszczasz możliwość podnajmu? Wielu najemców? Czy najemca może od Ciebie otrzymać fakturę VAT? Jeśli nie, łatwiej będzie wynająć Twoją nieruchomość nie-VATowcom, bo niższy będzie dla takiego podmiotu miesięczny całkowity koszt najmu. Możesz wynajmować lokal użytkowy jako osoba fizyczna (prywatna) albo jako przedsiębiorca. W każdej sytuacji skutki podatkowe dla Ciebie i Twojego najemcy mogą być bardzo różne.

Zdarza się, że najemca będzie wymagać uzyskania stosownych zgód na prowadzenie określonego typu działalności. Najczęściej chodzi o Twoją wspólnotę mieszkaniową i zgodę na ogródek w sezonie letnim, sprzedaż alkoholu lub zamieszczenie reklamy na elewacji budynku. Od otrzymania tych zgód najemca może uzależnić podpisanie umowy najmu.

Prawidłowe oszacowanie ofertowej stawki najmu lokalu użytkowego to bardzo trudne zadanie. W przeciwieństwie do lokali mieszkaniowych, które można próbować wycenić na zasadnie podobnych cech (lokalizacja, metraż, liczba pokoi) – w lokalach użytkowych jest to prawie niemożliwe. Lokale o często z pozoru zbliżonych parametrach, nawet zlokalizowane w jednym budynku lub w jednym ciągu budynków, mogą być bardzo różnie wyceniane przez rynek. Zaważyć na cenie może piętro, rozkład pomieszczeń, boczne wejście (nie od ulicy), podjazd, możliwość zaparkowania auta dostawczego, wielkość witryny, możliwość zamieszczenia baneru reklamującego działalność najemcy, parametry techniczne lokalu. Możliwość rynkowego określenia wysokości ofertowego czynszu najmu zaburza również obecna sytuacja, gdy reguły gry rynkowej zasadniczo uległy zmianie w związku z pandemią. Występuje duża nadpodaż lokali użytkowych co powoduje, że mamy do czynienia z rynkiem najemcy. Aby nie zawyżyć ceny (bo ten kierunek zdarza się znacznie częściej, niż jej zaniżenie) i wynająć, a nie wynajmować, zdaj się na profesjonalistę.

W wynajmie lokali użytkowych bardzo ważna jest sztuka negocjacji i asertywność. Najczęściej negocjuję nie tylko kwotę czynszu, ale również wakacje czynszowe, zakres prac przystosowawczych (częstym oczekiwaniem najemcy jest, że koszty te pokryjesz Ty jako Wynajmujący), długość trwania umowy, długość okresu wypowiedzenia, zabezpieczenia, dodatkowe elementy takie jak czas na pozyskanie ww. zgód od wspólnoty mieszkaniowej.

Zakres moich czynności będzie dokładnie opisany w umowie pośrednictwa. Jako Twój osobisty agent nieruchomości, jestem przedstawicielem Tylko jednej strony umowy – Ciebie.

W procesie najmu realizuję takie działania jak: doradztwo w zakresie przygotowania lokalu do najmu, wykonanie profesjonalnej sesji zdjęciowej, przygotowanie profesjonalnego opisu lokalu, wykonanie pomiarów i rzutów lokalu, wielokanałową promocję oferty, także poprzez kampanie w social mediach, aktywne poszukiwanie najemców, w tym na portalach i wśród ofert dostępnych w bazach przeznaczonych dla pośredników pracujących na umowach wyłącznych, okazywanie lokalu, prowadzenie negocjacji (nie tylko cenowych), przygotowanie zgodnej z prawem umowy najmu, przygotowanie lokalu do przekazania (przygotowanie protokołu zdawczo – odbiorczego).

Serdecznie zapraszam do współpracy.